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欧洲杯足球竞彩网首页向用户提供包括大型多人在线角色扮演游戏、休闲游戏等多样化的网络游戏产品,欢迎新老用户注册登录体验!1998年1月,大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。新世界上市后,即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业,全部工程分两期进行,首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店,于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店,全部工程于1982年竣工,总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位,可说是郑裕彤引以为傲的代表作。市道低迷,令成交萎缩,楼宇空置增加。1982年各类契约(包括楼宇及私人土地买卖)登记总数为16.5万宗,总金额为994.7亿元,分别比1981年下跌13%和21%。1982年底,香港私人住宅空置单位为3.17万个,空置率达6%,其中大型住宅单位更达9.1%;商业楼宇空置面积达586.6万方尺,空置率为10.7%,其中办公室更达17.6%;工业大厦空置面积达1 312.1万方尺,空置率达10.5%,都处于历史上最高或极高水平。据一个研究小组的调查,当时香港地产业积压的资金,可能高达500亿元。

1998年初农历新年后,香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位,引发1998年首轮减价战。当时,新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价,持货沉重的信和置业即时跟随,将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成,令呆滞的楼市转趋活跃。在经营上,恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是,它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时,它的租金收入仅500万元,占公司经营收入的10%。但到1977年度,恒隆的租金收入已增加到2 880万元,占公司综合纯利的比重已超过45%。为配合增加土地供应,特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上,繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料,现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月,已经比1994年前的72个月加快速度。(见表6.3)董建华在施政报告中提出,要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨,缩短公屋建设所需时间,其中,房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月,而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。欧洲杯足球竞彩网首页中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定,英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国,中国政府将恢复对香港行使主权,并根据“一国两制”的方针,在香港设立特别行政区,实行“港人治港”、高度自治,维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三,对香港的土地契约作出明确规定,这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》,其要点是:

欧洲杯足球竞彩网首页1982年9月以后,香港地产市道崩溃,置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目,损失就超过30亿元。1983年,置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损,总债务急增到150.7亿元,债务比率上升到56%,成为香港最大的负债公司,被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争,更因而遭到新兴地产集团的觊觎,其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。四大屋邨中,蓝田汇景花园地段于1988年4月由长实联同中信集团投得,该财团向港府补地价10亿元,在蓝田地铁站上盖兴建20幢28至34层高住宅楼宇,约提供4 100个单位,从1991年起陆续建成。茶果岭的丽港城和鸭脷洲的海怡半岛则是由和黄联营公司联合船坞将青衣的船厂用地与蚬壳石油公司在茶果岭及鸭脷洲的油库用地交换,以及香港电灯集团将电厂从鸭脷洲迁往南丫岛后所得,其中,丽港城计划兴建55幢住宅楼宇,提供逾8 000个住宅单位,可容纳2.5万居民,从1990年起陆续建成。海怡半岛则计划兴建35幢住宅楼宇,提供逾10 000个住宅单位。1984年12月,中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后,终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。

诚然,香港政府在拓展土地方面所付出的成本亦相当大。其中,仅“土地和土木工程”一项开支即占港府财政总开支的5%至10%左右。〔10〕此外,港府公共服务支出中的“运输”和“水务”等项,每年耗资亦不菲,其中相当部分也与开拓土地、增加土地价值有关。业内人士认为,地产业的好坏,直接影响港府财政收支的平衡,并进而影响港府的财经政策,对香港社会经济的发展有特殊的作用。踏入1997年,在经济蓬勃发展(首两季经济增幅分别是5.9%、6.8%)、股市节节攀升(恒生指数从1996年底的13 203点升至1997年8月7日的16 673点)的整体形势下,香港地产市道更见炽热,年初尖沙咀区豪宅嘉文花园发售,传闻当日一个4号筹以203万元的价格转售,约值楼价的2成。1997年上半年,豪宅售价平均再攀升约3成。选女团的标准是什么?Ella蔡徐坤JONY J这样说欧洲杯足球竞彩网首页其实,早在80年代,太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月,太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦,3个月后再斥资7.5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此,太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多,包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦,以及南华早报大厦和凸版大厦,总楼面面积接近400万方尺。其中,已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租,每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连,再与太古城连接,整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”,太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口,交通便利,极具商业发展潜力,其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室,但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。

恒基与新鸿基地产渊源深厚,投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景,紧扣地产市道循环盛衰,以“人弃我取”的策略趁低吸纳土地,维持庞大土地储备等等。1982年至1984年期间,在中英谈判僵持不下、香港前途尚未明朗的时候,地产市道低迷,恒基即“反潮流”地乘机大举购入土地,为日后公司的发展奠定基础。1987年10月股灾后,新界的换地证价格下跌了3成,恒地便在1988年5月动用超过5 000万元,以平均每方尺1 000元价格,大手购入新界换地证书,加强了日后在屯门和葵涌商住地皮的投资实力。1989年“政治风波”后,地产市道再次下跌,恒地于1990年度再斥资3.2亿元购入一批换地证书,使公司的换地证账面值超过7.6亿元。1991年3月,当政府拍卖换地权益证书而乏人问津之时,恒地以8 300万元悉数购入。因此,恒地成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。1994年初,著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出:香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成,虽无即时爆破的危机,但要提防两种可能:一是某些事件或环境令香港经济急转直下,又或引起极大的政治或经济不安,二是利率突然飙升。不过,恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期,随着地产市场的复苏,双方着手修订原来计划,将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途,并减低补地价金额。1984年5月,太古地铁站上盖康怡花园动工,补地价3亿元,另投资37亿元,兴建9 500个住宅单位,其中2 200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋邨出售时适逢地产市道好转,首批3 000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞,1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团(恒隆占60%),继续与地铁公司合作,斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业,其中补地价仅6.14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处,湾仔修顿花园,以及天后站和炮台山站上盖物业,总建筑面积270万方尺,其中住宅楼宇160万方尺。〔13〕这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。

然而,永泰建业始终无法替代恒基兆业,前者只及后者的20%左右规模。1981年8月,正值香港股市牛气冲天之际,李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于1976年1月26日的附属公司——恒基兆业地产有限公司,并将其在香港挂牌上市。恒基地产上市时,法定股本30亿元,实收股本21.38亿元,分10.69亿股,每股面值2元。恒地以每股4元价格公开发售5 000万单位新股,每单位包括缴足股本1股及未缴足股本4股,未缴足股本新股东申请时每股先付1元,其余款项分两期缴付,每股1.5元,分别于1981年12月31日及1981年6月30日缴付。全部缴付后恒地集资10亿元。恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列,该年底恒地市值达35.2亿元,在地产上市公司中排名第七位。在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。信和地产创办于1972年,创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳,祖籍福建新兴,早年远赴新加坡谋生,初期经营杂货店,50年代开始涉足地产业,在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦,被称为乌节地王。70年代初,黄廷芳开始进军香港地产,1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司,同年7月在香港上市。沙田第一城从70年代末动工,到80年代末完成,前后亦历时10年,实现了沧海蜕变成现代化社区的理想。第一城首期在1981年4月推出时,正值地产高潮,首7幢逾1 000单位旋告售罄,发展商于是加推7幢,但因供应量太大,不久便滞销,部分炒家“炒■”楼花,蚀本回吐,对发展商销售形成阻力。因此,在不少炒家心目中,沙田第一城的推出,是80年代初地产炒风步入调整的标志。

长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资,并趁地产低潮大量购入地皮物业,先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年,长实与加拿大帝国商业银行合作,组成加拿大怡东财务公司,第一次将外资引入香港按揭市场。同年,长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行,并与汇丰银行合作重建华人行,作为集团的总部所在地。这时,长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。由于采取“反潮流”,“人弃我取”的投资策略,恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年,恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺,其中尚未包括1 340万方尺农地,成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低,恒地的边际利润相当高,以1993年度为例,该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇,获得利润约30亿元,即平均每方尺纯利1 800元,比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。欧洲杯足球竞彩网首页到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。

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